Відповідні дані опублікували наприкінці травня аналітики OpenDatabot. Середнє зростання ціни в доларовому еквіваленті становило близько 5% на рік. Це різко контрастує з 15-20% дохідністю, яку активно «продають» потенційним інвесторам земельні спекулянти та компанії-посередники. Більше того, аналізуючи причини, через які прогнози попередніх років не справдилися, можна сформувати очікування і щодо нинішніх райдужних передбачень.
Читайте также: Росія втратила важливу перевагу: що сталося після вимкнення ретрансляторів у Білорусі — Ігнат
Компанії, що спеціалізуються на угодах з купівлі-продажу землі, формують у потенційних інвесторів стійкі очікування про те, що ціни на ринку будуть іти тільки вгору. Підґрунтям для таких прогнозів називають цілу низку факторів — від майбутнього повоєнного відновлення та притоку іноземних інвестицій до дефіциту якісної землі через окупацію, мінування, близькість значної частини родючих полів до лінії зіткнення тощо. Цифра в 15-20% річної дохідності уже стала «загальним місцем» для промоматеріалів таких посередників-спекулянтів. Вони вклалися в такі земельні масиви і мають намір заробити на їх перепродажі, а також на супроводі угод інших учасників ринку.
Утім, перед тим, як повірити у обʼєктивні перспективи такої цінової динаміки, слід подивитися, як справджувалися такі ж прогнози, що давалися перед самим відкриттям ринку землі в 2019-2020 роках, а згодом — після другого етапу — відкриття ринку для юридичних осіб в січні 2024 року.
Завищені очікування
Перед ухваленням «великої земельної реформи» аналітичні оцінки майбутньої вартості гектара були надміру оптимістичними. Чиновники, міжнародні організації, експерти та учасники ринку пророкували, що гектар коштуватиме і $1800, і $3500, і $4900. Причиною називали, передусім, притік іноземних інвестицій не менш як в $10 млрд., поява можливостей для використання землі в якості застави для позик, загальне зростання економіки. Світовий банк прогнозував, що «земельна реформа» додастьщонайменше $15 млрд до ВВП України щорічно або близько 1,5-2%. Представники аналітичного кластеру EasyBusiness, який в 2019 році став основою для формування першого уряду Володимира Зеленського, не відставали у змаганні з оптимізму, очікуючи на $85 млрд додаткового ВВП протягом наступних 10 років після відкриття «найліберальнішої» моделі ринку (тобто такої, що дасть змогу купувати гектари і юрособам, і іноземцям).
Реальність виявилася значно скромнішою — і не лише через війну. За даними OpenDatabot, опублікованими наприкінці травня 2026 року, середня вартість гектара землі за неповні півроку становила близько 75 тис. грн — це не більше $1800. При цьому порівняно із 2021 роком, коли середня ціна становила 36,5 тис. грн. ($1350) зростання склало 32% або близько 5% на рік. Усього за чотири роки повноцінної роботи ринку, було укладено близько півмільйона угод на загальну суму близько 50 млрд грн. — близько $1,2 млрд, що явно «не дотягує» до очікуваних десятків мільярдів інвестицій. Сама кількість угод при цьому зменшується: якщо у січні-квітні 2025 року продали 92,9 тис. га, то цього року — 82,1 тис. га.
У Дергеокадастрі, підбиваючи навесні цього року підсумки розвитку ринку землі після проходження символічних 1 млн га, констатували, що прогнози про масовий продаж ділянок — не справдилися і в економічному обігу перебуває не більше 6% всієї землі, що була під мораторієм. При цьому більшість ділянок перебуває в оренді. Це означає, що власники не до кінця можуть розпоряджатися землею так, як їм хотілось би. Більше того, із аналізу Держгеокадаструможна зробити висновок, що навіть нинішня планка ціни є необʼєктивною. Приміром, на середню ціну по ринку сильно впливають «дорогі» угоди в безпечних західних регіонах. Проте зазвичай там ідеться про ділянки площею менше одного гектара, а сукупна площа проданих в 2025 році наділів — всього 1400 га. Тобто це «точкові» угоди на індивідуальних умовах, великі і середні фермерські господарства, зацікавлені у великих суцільних масивах, купують ділянки набагато дешевше.
У тому, що надто райдужні прогнози не справдилися, винна не лише війна росії проти України. Ще до повномасштабного вторгнення, за перші сім місяців роботи ринку, продали лише близько 0,4% сільгоспземлі — у рази менше за очікувані обсяги «відкладеного попиту», коли — за «прогнозами» — ледь не кожен десятий власник мав намір «скинути» свій актив.
Агрохолдинги не поспішають
Та навіть коли в 2024 році ринок відкрився для юридичних осіб і агрохолдинги — за оптимістичними очікуваннями — мали б «вибудуватися в чергу» за гектарами — «буму» все одно не сталось. Тоді Мінекономіки прогнозувало щорічне збільшення ціни гектара на 10–15%, бо на ринкок мали б вийти «ті, хто давно чекає». Комерційні компанії давали прогнози від 15-20% до 50-60% зростання цін у перший рік.
Читайте также: Путін не змінить свою думку: ексгенсек НАТО зробив тривожну заяву про війну
Натомість, у перший тиждень відкриття ринку для компаній не уклали жодної угоди за участю юридичних осіб, а бізнес у перші тижні радше продавав землю, ніж купував. «Під час гарячої фази війни інвестори завжди триматимуть у голові ризики окупації територій чи обстрілів», — говорив в інтервʼю Forbes гендиректор компанії HarvEast Дмитро Скорняков. На його думку, умова для реальної активізації ринку — така ж, що і для інших галузей економіки: «план Маршалла» та прогресивні економічні реформи.
Загалом український земельний ринок можна назвати консервативним, коментував земельну статистику заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин. «До 2024 року в середньому було 10 тис. договорів купівлі-продажу на місяць, а із допуском юридичних осіб ринок землі виріс на 25% — і маємо 12-13 тис. земельних угод. Юридичні особи пожвавили ринок, але в цілому за весь період роботи ринку землі значного „буму“ не було. Власників змінили лише 1,5% українських земель. В Україні дуже консервативний ринок. Насправді власники не спішать продавати свої земельні ділянки. Для багатьох українців — земля це як банківський депозит — можна здавати в оренду і отримувати стабільний дохід. При цьому у країнах ЄС нормальним вважається продаж протягом року 1%. А у нас аж за 4 роки тільки 1,5% ділянок змінили власників», — коментував він минулого року, проте ці оцінки не втратили актуальності.
Ще одна причина, чому не сталось «буму» — ринок все ще закритий для іноземців та українських компаній з іноземним капіталом. «Більшість агрохолдингів — 99,9% у своїй структурі мають нерезидентів засновників… Тобто якщо у складі компанії є хоча б 1% нерезидента-громадянина іншої держави… ці юридичні особи не зможуть купувати землі сільськогосподарського призначення», — писали аналітики VoxUkraine. «Такі іноземні компанії як „Агропросперіс“ (США) або „Континентал фармз груп“ (Саудівська Аравія), які мають у користуванні великі земельні банки в Україні, не зможуть купувати землю. Також ринок, імовірно, не побачить публічні українські компанії, які мають серед акціонерів іноземних інвесторів: „Миронівський хлібопродукт“ Юрія Косюка або „Кернел“ Андрія Веревського», — наводили приклади автори Економічної правди. Самі агрохолдинги, до слова, також не висловлювали публічного бажання до скупки землі, а сконцентрувалися на оренді. Ба більше, на думку деяких учасників ринку — найкраща земля уже в оренді, відтак кількість орендодавців, які бажають продати свої прибуткові активи, є незначною.
Звідси і спростування ще одного міфу, що земля буде рости в ціні сама по собі, як актив для перепродажу. Насправді це не так, оскільки зміна ціни перебуває в прямій кореляції до орендного доходу, який приносить ділянка, а також до нормативної грошової оцінки, яка змінюється в середньому на 8% щорічно. Відтак зростання ціни в межах 8-10% на рік цілком відповідає цьому адміністративному «важелю», який «тягне» ціну за собою штучно, а не через збільшення попиту чи зростання ефективності використання гектарів. Зрештою, вартість землі визначається ситуацією в реальному аграрному виробництві. Зважаючи на комплекс негативних факторів, які останніми роками доводиться долати аграрним компанії, очікувати на зростання прибутковості землі теж не варто.
Майбутнє непевне
До яких прогнозів варто ставитися обережно? Передусім, до очікувань щодо швидкого притоку інвестицій у землю з іноземних джерел — чи то суто комерційних, чи то як частини ресурсів, що будуть спрямовані на відбудову після завершення бойових дій і досягнення стійкого миру. Дійсно, Україна потребуватиме сотень мільярдів доларів на відновлення інфраструктури економіки, і левова частка піде на сільське господарство. Проте оцінки того, скільки з цих грошей піде саме на ринок — варто робити вкрай помірковано. Далі, допоки ринок закритий для іноземних компаній, стрімка динаміка зростання є лише теоретичною. Ба більше, навіть за умови ухвалення відповідного рішення (через референдум чи вже новим складом Верховної ради, що суттєво віддаляє відповідні перспективи), поствоєнні ризики, замінованість, конкуренція з боку вітчизняних виробників — можуть пригальмувати навіть спекулятивний попит з боку зовнішніх інвесторів, які будуть купувати гектари для перепродажу, а не для обробітку. Крім того, використання землі як застави для отримання кредитів на розвиток бізнесу, є вкрай непоширеним явищем.
Сукупно це означає, що підстав впевнено очікувати зростання вартості гектара в реальних цінах на великих масивах ділянок, а не під час «точкових» угод — на рівні 15-20% щороку було б щонайменше передчасно і занадто оптимістично. Цифри і факти демонструють, що кращим зі сценаріїв поки виглядає стабільне підвищення цін в межах інфляції. Це дозволить зберегти вже наявний капітал, але точно не сприятиме його стрімкому примноженню — без вкладень у виробництво, розвиток саме бізнесу, який розміститься на сільськогосподарській землі — а не самої ділянки як шматка ґрунту.
Читайте также: Липень готує погодний сюрприз: до чого готуватися українцям
